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哈爾濱學(xué)區(qū)房，“高燒不退”。

“學(xué)區(qū)光環(huán)”傍身，致使買房人的情緒和預(yù)期空前高漲。

高熱的行情往往會掩蓋一些問題。

“趁亂出貨”、“渲染恐慌”......層出不窮。

造成的后果即——無法理性鑒別板塊和產(chǎn)品。

買房，尤其是買學(xué)區(qū)房，首要的問題就是安全！

哈爾濱學(xué)區(qū)房的“最優(yōu)解”，到底在哪兒？

學(xué)區(qū)房市場熱到什么程度呢？

4月，南崗區(qū)二手房均價環(huán)比上漲的區(qū)域，4個里面3個帶學(xué)區(qū)。

三個即南崗教育界的“黃金鐵三角”——花園、鐵嶺、繼紅。

南崗區(qū)的房子，但凡與學(xué)區(qū)沾邊，都是站在了風(fēng)口。

43年房齡的花園總校校區(qū)房，單價高達(dá)2萬8！

學(xué)區(qū)房的“硬氣”是經(jīng)過歷時檢驗過的，保值抗跌屬它最強(qiáng)。

優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)，就是南崗區(qū)敢于叫漲的底氣。

隨著南崗“學(xué)位鎖定”越來越多，南崗學(xué)區(qū)房也不再是“一家獨大”。

目前，南崗區(qū)共16所學(xué)校，需嚴(yán)格執(zhí)行以出生證明佐證的“兩證一致”和“五年一學(xué)位鎖定”政策。

繼紅小學(xué)校（南崗校區(qū)、哈西校區(qū)）、花園小學(xué)校（南崗校區(qū)、哈西校區(qū)）、師范附?。ê迦A校部）、鐵嶺小學(xué)校（南崗校區(qū)、魯商校區(qū)）、復(fù)華小學(xué)校（南崗校區(qū)、林大科技園校區(qū)）、虹橋第一小學(xué)校、虹橋第二小學(xué)校、閩江小學(xué)校、紅巖小學(xué)校、奮斗小學(xué)校、醫(yī)大逸夫小學(xué)校、馬家溝小學(xué)校、育紅小學(xué)校、團(tuán)結(jié)小學(xué)校、征儀路學(xué)校小學(xué)部、雷鋒小學(xué)校。

價格漲到一定程度，自然需要尋找“平替”。

換個思路，市區(qū)不也有挺多學(xué)區(qū)新房？

可是，新房——它也漲！

4月，金地峯范精裝均價達(dá)到1.5元/㎡，毛坯均價達(dá)到1.4萬/㎡。

金地峯范，對口哈西繼紅二小&69中。

相較2022年，同比上漲12%。

4月，中海·云麓公館均價達(dá)到1.7萬元/㎡。

中?！ぴ坡垂^，對口學(xué)區(qū)哈西繼紅二小&69中。

相較2022年，同比上漲7.19%。

哈西學(xué)區(qū)溢價太高，價直接漲瘋了。

那其他板塊呢？

4月，萬科智慧未來城均價達(dá)到10500萬元/㎡。

萬科智慧未來城，對口學(xué)區(qū)哈爾濱市風(fēng)華學(xué)校諾丁山分校（K9）。

相較2022年，同比上漲8.89%。

這幾個盤漲價的原因，很簡單。

需求大爆發(fā)+學(xué)區(qū)入學(xué)季，推波助瀾。

更魔幻的是，漲價會傳染。

尤其是有熱度的盤，樂意之至。

看得出來，無論老城區(qū)學(xué)區(qū)房，還是新城區(qū)學(xué)區(qū)房，價值在一開始就凸顯出來了。

價漲的太猛，需求就開始外溢。

在此襯托下，100萬以內(nèi)帶學(xué)區(qū)的新房，會格外“香甜”。

在哈爾濱，總價100萬以內(nèi)的學(xué)區(qū)新房，還是有選擇的。

但絕不是閉眼入。

市場越混沌，越講究“技巧”。

在哈爾濱買學(xué)區(qū)房，一定要回歸安全區(qū)。

瞄準(zhǔn)“白馬”區(qū)域，不要狂賭“黑馬”。

因為不是所有“馬”，都能跑成黑色。

兩點準(zhǔn)則值得參考：

①城市安全邊界

哈爾濱，是典型的環(huán)形發(fā)展城市。

以成熟主城和就業(yè)核心為起點，由內(nèi)環(huán)向外環(huán)延展，出現(xiàn)斷層或者沒有成規(guī)模的空白區(qū)，那就是城市的安全邊界。

一線城市25km輻射范圍內(nèi)為安全中心+近郊，25km范圍外，就是遠(yuǎn)郊；

二線城市15km輻射范圍內(nèi)為安全中心+近郊，15km范圍外，是遠(yuǎn)郊。

對哈爾濱來說，第一道紅線的“城市安全邊界”：

在城心向外輻射的10km范圍內(nèi)。

主城六區(qū)，共有大概13個板塊，它們與一環(huán)的距離如下：

哈西板塊、群力東板塊、松浦板塊、新一板塊＜10km；

10km≤哈東板塊、群力西板塊、東南板塊、世茂板塊＜15km；

深哈板塊、避暑城板塊、利民東板塊、利民西板塊、平房新區(qū)板塊≥15km。

以“第一道紅線”來看，在哈爾濱買房，最優(yōu)選自然是“10km以內(nèi)”的第一階層：

哈西、群力東、松浦、新一。

然而，哈西、群力東因地段支撐價格偏高，新一立項晚，規(guī)劃大多處在“藍(lán)圖”階段。

松浦板塊配套齊全，坐享國際會展中心，有發(fā)展有預(yù)期，堪稱最高性價比。

②購買力安全邊界

目前，哈爾濱市城鎮(zhèn)居民年收入為42745元，月均收入3562元。

購買力計算方式如下：

夫妻二人，家庭月收入總和：3562*2=7124元。

高購買力家庭收入=城市平均家庭月收入的1.2-1.5倍，即7124*1.2（1.5）=8550~10700元。

高購買力家庭收入的極限月供為：收入*70%=6000~7500元。

根據(jù)極限月供，利用“房貸反算計算器”，推出房貸總額：100-125萬，房屋總價在125-156萬之間，即便是首付30%，總價最多也就178萬。

購買力總價紅線=房款總額*70%。

哈爾濱的“購買力總價紅線”為87-109萬。

這個總價紅線，是哈爾濱覆蓋客群最廣、流動性最好的總價段。

因此，在哈爾濱——

把總價控制在87-109萬左右，

就能覆蓋全市最廣泛的剛需和剛改客戶。

房子價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出這個總價段，可能會面臨市場下行期流動性衰減和賣不出去的風(fēng)險。

一套房子能不能買和能不能漲，取決于“有沒有人接盤”和“有多少人接盤”。

是否在城市安全邊界內(nèi)，能否被城鎮(zhèn)化紅利覆蓋，決定有沒有人接盤；

是否在城市購買力邊界內(nèi)，決定能覆蓋多少客群，有多少人接盤。

更何況，學(xué)區(qū)房本身就自帶保值抗跌屬性。

因此，哈爾濱學(xué)區(qū)房的“最優(yōu)解”是：

卡住距城中心10km、總價87-109萬這兩道紅線。

根據(jù)《哈爾濱剛需板塊房價梯度表》：

結(jié)合“兩道紅線”指標(biāo)：

松浦板塊，是哈市學(xué)區(qū)房的最優(yōu)選擇。

距城中心直線距離9km，總價區(qū)間80-90萬，標(biāo)準(zhǔn)完美覆蓋。

是時候做出抉擇了，趁著現(xiàn)在還未漲起來，“壓哨”買房走起。

在新區(qū)，名校已是“流水線式批量生產(chǎn)”，很多家長單選變多選，甚至不會選。

最可怕的是，選到最后，學(xué)?！胺砒澴印保?/span>

擁有確定性——即買即上學(xué)，太重要了。

在松浦，目前具有確定性的學(xué)區(qū)新房，唯此一家——

綠地·東北亞國博城。

對口學(xué)區(qū)17中學(xué)新區(qū)學(xué)校，是松浦板塊乃至整個新區(qū)唯一一所已竣工、已招生、已投入使用的名校！

去年9月，17中學(xué)新區(qū)學(xué)校便已投入使用。

對于家長來說，重金買學(xué)區(qū)房心甘情愿，但買“貼牌子”的總是心有不甘。

不少學(xué)區(qū)房，只是個標(biāo)簽。

師資一般，哪來的信心站上神壇？

17中學(xué)新區(qū)學(xué)校不一樣，師資堪稱“原班人馬”。

17中學(xué)新區(qū)學(xué)校校長劉艷偉，為原17中學(xué)總校校長。

是國務(wù)院特殊津貼專家，全國教育系統(tǒng)先進(jìn)工作者，教育部基礎(chǔ)教育化學(xué)指導(dǎo)專委會委員，國家特約教育督導(dǎo)員。

劉艷偉校長任教17中學(xué)總校校長期間，17中學(xué)中考成績連續(xù)數(shù)年獲南崗區(qū)平均分第一，省市重點高中錄取率達(dá)80%，學(xué)校年年獲大面積提高教學(xué)質(zhì)量先進(jìn)集體。

除此之外：

負(fù)責(zé)小學(xué)部的副校長邰慧，是代表黑龍江省基礎(chǔ)教育出席黨的二十大代表；

負(fù)責(zé)中學(xué)部的副校長向淑春是省優(yōu)秀教師，也是哈爾濱新區(qū)高層次人才引進(jìn)的名校長；

學(xué)校雙一流高校的碩士研究生學(xué)歷占學(xué)校90%......

17中學(xué)新區(qū)學(xué)?，F(xiàn)有教師 36 名，其中黨員教師 19 人，占比 52.8%，正高級教師 1人，特級教師 3 人，高級教師 5 人。

師資隊伍中，有道里區(qū)擔(dān)任 30 年班主任的特級教師，有從教 23 年的語文特級教師，有來自南崗區(qū)繼紅小學(xué)的信息技術(shù)高級教師，有經(jīng)區(qū)政府高層次人才引進(jìn)的全省各地優(yōu)秀教師 7 人，另有簽約東北師范大學(xué)、東北林業(yè)大學(xué)、西北大學(xué)、成都理工大學(xué)、哈爾濱工程大學(xué)等雙一流高校的碩士研究畢業(yè)生 12 人......